広大地とは、その地域の宅地の地積とくらべて地積が広大なため、開発行為を行うとした場合に公共的施設用地の負担（つまり道路付け等）が必要と認められるものをいいます。

（都市部の場合）500㎡以上の土地で自宅、畑、駐車場、山林などにしか利用されていないものです。かつ土地を売却するときに道路付けして戸建分譲することが想定される土地です。

広大地に該当する場合の評価はつぎのようになります。

正面路線価×（0.6-0.05×地積/1,000㎡）＝１㎡当たりの評価額

広大地に該当する場合、大幅な評価減が期待できます。精通者などの意見をきき有効にこの規定を活用したいものです。

自社株の評価は、かんたんにいうと（資産－負債）で評価されます。
たんなる贈与ですと、資産のみ評価対象になりますが自社に資産と負債を抱き合わせると、純資産価額方式での自社株評価の減額が期待でき、相続や贈与において有利になります。

たとえば収益不動産を考えてみましょう。

たしかに、収益不動産を親から子に贈与するだけでも金銭で贈与するよりも少ない評価で贈与することができます。

さらに不動産専用の会社を設立してみたらどうなるでしょうか？

不動産の評価も減額されていますが銀行ローンも債務として控除されるのでいっそうの減額が可能となります。

ただしこのタイプの会社は銀行ローンの償還がすすんでくると、株の評価も自然にあがってきますの。そこで相続時精算課税の選択により、評価が低いうちに子供に贈与してしまったほうがよいでしょう。

なぜなら、相続時精算課税を選択すれば贈与時の評価のまま固定される効果があるから、それ以降の含み益の課税を避けることができるからです。

貸家建付地の駐車場でも、住民に利用を限定したものなら評価減の対象となります。

まずマンションを建設するために借入を行う場合、借入金は消極財産として相続税の財産からマイナスされます。

一方それにより購入した土地・建物は、相続税評価（路線価、倍率評価、固定資産税評価など）により評価されます。（一般的には、時価の８０～７０％程度で評価されます）

さらに他人に賃貸することで、利用権の一部が他人に移転するものと考えられています。
このため、以下のような評価方法が適用されます。

　土地：自用地評価額×（１－借地権割合×借家権割合）
　建物：固定資産税評価額×（１－借家権割合）

都内では借地権割合が７０％、借家権借割合が３０％程度とされていますので、相続税評価額からさらに土地については７９％、建物については７０％まで評価が下がります。

これがマンション経営が相続に有利とされる理由です。

これを相続税の取得費加算といいます。

土地または建物の譲渡で相続税の申告期限から３年以内に行われたものが対象となります。

建物については、譲渡した建物にかかわる相続税だけが対象となりますが、土地については一部の土地を譲渡しても相続で取得したすべての土地にかかわる相続税が対象になります。

１）被相続人の居住用宅地

①被相続人の配偶者が宅地を取得する場合
　配偶者が取得するケースでは、一般的には配偶者控除と競合するため不利になるケースが多くなります。ただし、居住・保有を継続している必要はなく売却しても８０％の評価減対象となりますので、相続後配偶者に現金が必要な場合には選択を検討してみる価値があります。

②被相続人の同居親族が宅地を取得する場合
　「同居していた」という事実が必要になります。また同居親族が申告期限までに、居住・保有を継続している必要があります。このため小規規模宅地の評価減をうける場合、宅地を処分するには時間がかかります。

③相続開始前３年以内に居住用家屋を有していない親族が宅地を取得した場合　同居親族が申告期限までに、保有を継続している必要があります。居住する必要はありませんが、やはり処分までに時間を要します。

２）被相続人と生計を一にしていた親族の居住用宅地

①被相続人の配偶者が宅地を取得した場合
　配偶者が取得するケースでは、一般的には配偶者控除と競合するため不利になるケースが多くなります。ただし、居住・保有を継続している必要はなく売却しても８０％の評価減対象となりますので、相続後配偶者に現金が必要な場合には選択を検討してみる価値があります。

②生計を一にしていた居住者である親族が宅地を取得した場合
　被相続人所有の宅地に「タダ（使用貸借）」で住まわせてもらっていたという場合です。申告期限までの居住・保有が要件とされていますので、処分には時間が必要となります。

注）
　・なおこの特例の対象宅地が、事業用・貸付用宅地に該当する場合、宅地すべてに対して特例の適用が可能です。

１）被相続人の事業用宅地
　事業承継者である親族が宅地を取得した場合

　つまり、被相続人が自分の宅地で事業をしていた場合、
　それを親族が相続して事業もその親族が行う場合になります。
　イメージでいうと「家業を継ぐ」に近いでしょうか。

２）被相続人と生計を一にしていた親族の事業用宅地
　生計を一にしていた親族が宅地を取得した場合

　つまり、被相続人が所有していた土地で生計を一にしていた
　親族が事業を行っていた場合、相続後その親族が宅地を
　相続した場合になります。
　イメージで言うと「いままで親の土地でやっていた商売を、
　こんどから土地を相続して商売する」に近いでしょうか。

注）
　・不動産貸付業の場合には、５０％評価減となります。
　・共有で相続した場合には、一人でも該当者がいればよいとされています。
　・いずれも申告期限まで事業を継続している必要があります。

小規模宅地の評価減には、以下の種類があります。

　１）特定居住用宅地　８０％の評価減（２４０㎡が限度）
　２）特定事業用宅地　８０％の評価減（４００㎡が限度）
　３）選択特例対象宅地　５０％の評価減（２００㎡が限度）

一般的には、配偶者の取得した財産に小規模宅地の評価減を利用すると損することが多いです。なぜなら配偶者には配偶者控除の制度があり、相続税がかかることは稀だからです。

このため子に優先的に小規模宅地の評価減を利用し、配偶者の相続時にもう一度小規模宅地の評価減の適用をうけたほうが得といえます。

しかしこれは非常にもったいないことです。

土地をおもちなら、借入をおこして賃貸経営をしてみるのも一つの選択肢です。賃貸不動産の評価は、一般的に低く評価されるため相続財産の評価を下げられます。借入は消極財産として、相続財産評価でマイナスに処理できます。

納税額が減ったら、延納制度等を利用して相続税を賃料収入から弁済していきましょう。

相続税は、どうも有効活用していない資産に対して厳しいようです。とくに都心の土地が死んだような状態になって、税務署にもっていかれるのは非常にもったいないことです。